קניה / מכר דירה – נקודות

קניה / מכר של דירת מגורים – דגשים:
מבוא
ענייני הנדל"ן בישראל מכוסים על ידי מספר חוקים, כגון: חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973, חוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א- 1970, חוק החוזים האחידים התשמ"ג – 1982, ובמיוחד ע"י חוק מכר (דירות) התשל"ג – 1973, חוק המקרקעין התשכ"ט – 1969,חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו – 1996, ובאמצעות פסיקה ענפה רבת שנים.
בעסקת מקרקעין יש להיזהר ביתר שאת בנוגע לפעולות המתבצעות במהלך העסקה, בעיקר נוכח העובדה כי כיום, מרבית הנכסים בישראל טרם עברו הליכי רישום בלשכות רישום מקרקעין (טאבו), ומי שאינו מומחה בתחום (והדבר נכון גם לגבי עורך דין), עלול לשים את כספו על קרן הצבי ולאבד את נכסו.

קיימות מספר אבחנות והבדלים (ברמה המשפטית כמובן), אליהם יש לשים לב בעת רכישת/ קניית דירה, והעיקריות שבהן כמפורט להלן:
סוג הדירה:
האם מדובר בדירת יד שניה (עליו חל בעיקר חוק המקרקעין), לבין דירה חדשה הנרכשת מקבלן (עליו חל בעיקר חוק מכר דירה) והאם מדובר בדירה בעלת התאמות מיוחדות (כגון דירת נכים).
היכן רשומה הדירה: בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), או בחברה משכנת (למשל: חברת עמידר, חברת עמיגור, חברת שיכון ופיתוח, חברת שיכון עובדים וכיו"ב), או אצל הקבלן הבונה ו/או היוזם.

האם מעביר הזכות הוא בעל זכות:

1. בעלות- בעל הזכות המלאה והשלמה ביותר אשר אינה מוגבלת בתנאים.
2. חכירה – בעל זכות פחותה מזכות בעלות, אשר מוגבלת בתנאים למשל בזמן ו/או בהסכמת בעל זכות הבעלות האמיתי, כגון: מנהל מקרקעי ישראל, הכנסיה הנוצרית וכיו"ב.

אם מדובר בזכות חכירה- האם מדובר בזכות חכירה המוגבלת ב- 25 שנה או ב- 999 שנה? האם זכות החכירה מהוונת- כלומר, אין צורך בהסכמת מינהל מקרקעי ישראל,שהוא בעל זכות בעלות בנכס?
האם בנייתה של הדירה הסתיימה או האם הדירה תפוסה ע"י דיירים כלשהם, למשל בשכירות?

מה עליך לעשות?

הוראות לשני הצדדים:
בשעת כתיבת זכרון דברים יש לסכם את הפרטים הבאים: מחיר הנכס, מועד מסירת החזקה בדירה (מסירת המפתח), שיעור ומועד תשלום התמורה עבור הדירה ומה התכולה שנשארת בדירה.
האם לערוך את ההסכם באופן עצמאי ?
באופן חד משמעי לא!! דיני מקרקעין הינם מן המסובכים ביותר, חברות ביטוח עובדות שעות נוספות בתיקי אחריות מקצועית של עורכי דין אשר "התרשלו" בענייני עסקאות מקרקעין, ולכן לא מומלץ ללמוד את הנושא על בשרך ולגשת לעורך דין המתמחה בתחום.

למי פונים?
כדאי לפנות לעורך דין המתמחה בתחום של דיני מקרקעין. עורך דין המתמחה בתחום מיוחד ומסובך זה מכיר היטב את החוק על כל תיקוניו האחרונים, מעודכן בפסיקה החדשה (המתעדכנת חדשות לבקרים), בעל ידע בתחום של מיסוי מקרקעין ובעל ניסיון בייצוג לקוחות בעסקאות שהסתבכו.
חשוב מאוד לקבל המלצות לגבי עורכי דין העוסקים בתחום, וכן חשוב להתרשם באופן אישי מעורך הדין המועמד לייצג אותך בעסקה (הפגישה הראשונה עם עורך הדין אמורה להיערך ללא תשלום).
חשוב לדעת, כי כל צד לעסקה זכאי להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, וכן רשאים שני הצדדים להסכים על עורך דין אחד אשר יטפל בעסקה.
במקרה של רכישת דירה מקבלן יש לדעת כי עורך דינו של הקבלן מייצג את הקבלן ולא את הקונה, ולפיכך מומלץ לקבל ייעוץ ו/או להיות מיוצג בעסקה ע"י עורך דין מטעם הקונה.

לידיעתך
רק עורך דין רשאי לייצג אותך בתביעה בבית המשפט. (למעט בתביעות קטנות) קיימות חברות שונות לייעוץ משפטי, אולם רק עורך דין מורשה רשאי לקבל שכר טרחה עבור שירות וייעוץ משפטי, ורק עורך דין נושא באחריות מקצועית לשירות וייעוץ משפטי שניתן על-ידו.

הצד השני הפר את החוזה- מה עושים?
הפרת ההסכם בעסקאות של דירות יד שניה במקרה של הפרת ההסכם בעסקאות של דירות יד שניה אפשרי, אך לא מומלץ, לרוץ מיד לבתי המשפט. ההליך המשפטי ארוך, מייגע ויקר ומחלוקות רבות נפתרות בדרכי שלום ללא פניה לערכאות. לפיכך רצוי ראשית כל לפנות בכתב באופן עצמאי ו/או באמצעות עורך הדין המייצג אותך, לצד השני, ולהתריע כי הינך רואה בהתנהגותו הפרת חוזה וכי הינך דורש כי יתקן את ההפרה לאלתר. במידה ולא יעשה כן, הינך עומד לנקוט בכל האמצעים העומדים לרשותך על פי החוזה.
רק במקרה שפנייתך לא שינתה את התנהגות הצד השני ולא נותרה ברירה אחרת, יש להגיש תביעה בבית המשפט נגד מפר החוזה ולדרוש אכיפת החוזה, או ביטולו, או פיצויים וכל יתר התרופות המוגדרות בחוק.
כמו כן הינך רשאי לתבוע פיצוי מכל מי שהתרשל בעבודתו או במילוי תפקידו במסגרת העסקה, כגון: העו"ד שייצג אותך או את שני הצדדים, הבנק שהעניק משכנתא, חברה משכנת וכיו"ב.
הפרת ההסכם ע"י הקבלן בעסקאות של דירות חדשות במקרה של הפרת ההסכם ע"י הקבלן בעסקאות של דירות חדשות – יש לפנות לקבלן בדרישה לתקן את ההפרה/הליקויים תוך זמן סביר, אם אפשר לתקנם, ורק אם הקבלן לא מתקן תוך זמן קצר יש להגיש תביעה. חובה זו אינה מוטלת בחוק אלא בפסיקה והינה בגדר "המלצה חמה" לתובעים.
הדבר נכון במיוחד לגבי ליקויי בניה.

מהו הסעד או הפיצוי המגיע לך?
במקרה של הפרת חוזה, מטרת החוק לנסות להתחקות אחר רצונם וכוונתם שלהצדדים לחוזה, לדאוג לאכיפתו וביצועו, ובמקרה הצורך להבטיח סעדים לצד הנפגע כתוצאה מאי קיום החוזה.
הסעדים העיקריים כוללים: אכיפת החוזה, פיצויים בגין הפרת החוזה, ביטול החוזה, הכרזה על בטלות החוזה (סעד של ביטול החוזה מעניק אפשרות לצד הנפגע לבצע פעולה של ביטול החוזה, ואם לא יעשה כן החוזה ימשיך להתקיים.
לעומת זאת הכרזה על בטלות החוזה משמעה כי החוזה אינו קיים, אינו תקף, ואין בכלל מה לבטל).
באופן כללי ניתן לומר, כי את רשימת הסעדים אותם ניתן לתבוע בגין הפרת חוזה ניתן לשאוב הן מהחוזה עצמו והן מחוק החוזים (תרופות בגין הפרת חוזה).
כמו כן חשוב לדעת כי ניתן בתביעה אחת לתבוע את מרבית הסעדים במקביל, בהשלמה או לחילופין.
לגבי הפרת חוזה ע"י קבלן בעסקאות של דירות חדשות , בנוסף לסעדים הכלליים כאמור לעיל, ניתן לדרוש מהקבלן לתקן ליקויי בניה, אשר התגלו בדירה, במועדים הקבועים בחוק ו/או לשלם פיצוי כספי.

ההוצאות הכספיות
שכר טרחת עורך דין
בד"כ נהוג כי כל צד משלם את שכר טרחת עורך דינו. במידה ועורך דין אחד מטפל בעסקה, ישא כל אחד מהצדדים במחצית משכר טרחתו של עורך הדין.
שכר טרחת עורך דין הנהוג ברוב עסקאות יד שניה פשוטות עומד בדרך כלל על 0.5% משווי העסקה, מכל צד לחוזה.
שכר טרחת עורך דין בעסקת מכר של דירה חדשה מקבלן, יכול להגיע עד ל- 2%.

הוצאות העברת ורישום זכויות
הוצאות העברת ורישום זכויות יחולו לרוב (במידה ולא קיימת הסכמה אחרת) על הקונה, והן תלויות בסוג הזכויות, היכן הן רשומות, משכנתאות וכיו"ב.

מיסים
חשוב לזכור כי בעסקאות מקרקעין מוטלים בדרך כלל מיסי מקרקעין ומומלץ מאוד לבדוק חובת תשלומם, ו/או שיעורם, ו/או פטורים המגיעים על פי החוק, לפני החתימה על החוזה.

1. על המוכר יחולו- מס שבח מקרקעין, מס מכירה, כל מיסי העירייה והיטלי השבחה (החלים לפני מסירת החזקה בדירה לידי הקונה), וכן בדרך-כלל דמי הסכמה או דמי היוון במקרה של זכויות חכירה.
2. על הקונה יחול מס רכישה.

לסיכום
יהא זה מן הראוי לפני שמתחייבים לעסקה אותה ניתן בנקל לתאר כעסקת חיים, ללמוד את הנושא היטב, ללמוד את הצדדים עמם אנחנו מתקשרים ולקבל ייעוץ משפטי נאות מעו"ד המתמחה בתחום.