lead

duns100

  english  hebrew

קניה / מכר דירה - נקודות

קניה / מכר של דירת מגורים - דגשים:
מבוא
ענייני הנדל"ן בישראל מכוסים על ידי מספר חוקים, כגון: חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973, חוק החוזים ( תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א- 1970, חוק החוזים האחידים התשמ"ג – 1982, ובמיוחד ע"י חוק מכר (דירות) התשל"ג – 1973, חוק המקרקעין התשכ"ט – 1969,חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו - 1996, ובאמצעות פסיקה ענפה רבת שנים.
בעסקת מקרקעין יש להיזהר ביתר שאת בנוגע לפעולות המתבצעות במהלך העסקה, בעיקר נוכח העובדה כי כיום, מרבית הנכסים בישראל טרם עברו הליכי רישום בלשכות רישום מקרקעין (טאבו), ומי שאינו מומחה בתחום (והדבר נכון גם לגבי עורך דין), עלול לשים את כספו על קרן הצבי ולאבד את נכסו.

קיימות מספר אבחנות והבדלים (ברמה המשפטית כמובן), אליהם יש לשים לב בעת רכישת/ קניית דירה, והעיקריות שבהן כמפורט להלן:
סוג הדירה:
האם מדובר בדירת יד שניה (עליו חל בעיקר חוק המקרקעין), לבין דירה חדשה הנרכשת מקבלן (עליו חל בעיקר חוק מכר דירה) והאם מדובר בדירה בעלת התאמות מיוחדות (כגון דירת נכים).
היכן רשומה הדירה: בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), או בחברה משכנת (למשל: חברת עמידר, חברת עמיגור, חברת שיכון ופיתוח, חברת שיכון עובדים וכיו"ב), או אצל הקבלן הבונה ו/או היוזם.

האם מעביר הזכות הוא בעל זכות:

  1. בעלות- בעל הזכות המלאה והשלמה ביותר אשר אינה מוגבלת בתנאים.
  2. חכירה - בעל זכות פחותה מזכות בעלות, אשר מוגבלת בתנאים למשל בזמן ו/או בהסכמת בעל זכות הבעלות האמיתי, כגון: מנהל מקרקעי ישראל, הכנסיה הנוצרית וכיו"ב.

אם מדובר בזכות חכירה- האם מדובר בזכות חכירה המוגבלת ב- 25 שנה או ב- 999 שנה? האם זכות החכירה מהוונת- כלומר, אין צורך בהסכמת מינהל מקרקעי ישראל,שהוא בעל זכות בעלות בנכס?
האם בנייתה של הדירה הסתיימה או האם הדירה תפוסה ע"י דיירים כלשהם, למשל בשכירות?

מה עליך לעשות?

אם את/ה רוכש/ת הדירה
במקרה של נטילת הלוואה מבנק המובטחת במשכנתא (משכנתא זה שיעבוד המוטל על נכס מקרקעין כפי ש"משכון" זהו שיעבוד המוטל על נכס שאינו מקרקעין), רצוי לפני החתימה על החוזה לעשות "סקר שוק" בין הבנקים, לבדוק ריביות, ערבויות נדרשות ולקבל אישור בכתב מהבנק "הנבחר" על הסכמתו להעניק את המשכנתא המבוקשת.
לזכאי משרד השיכון מומלץ לבדוק בבנק למשכנתאות את זכאותם לקבלת משכנתא מסובסדת ("זכאות"),ולדאוג מבעוד מועד להוצאת תעודת זכאות באחד הבנקים.
יש לבדוק נסח "טאבו" או אישור זכויות לגבי הדירה, ולוודא כי המוכר של הדירה החותם על החוזה הוא אכן בעל הזכות הנמכרת (או בעל ייפוי כוח לבצע את העסקה).
יש לוודא כי הזכויות המפורטות בחוזה תואמות את מצב הזכויות בהתאם לנסח "טאבו", או אישור הזכויות, ובמיוחד לשים לב האם רובצים על הדירה משכנתאות, עיקולים, שיעבודים או כינוס נכסים.
חשוב לוודא כי בחוזה יקבעו ערבויות ובטחונות מתאימים, אשר יבטיחו את תשלומי כל המיסים החלים על המוכר לרבות: מס שבח, מס מכירה, מיסי עיריה.
במידה והדירה נרכשת מקבלן, רצוי לוודא שהחוזה ישקף גם את האינטרסים של הקונה, וכי יסופקו ערבויות בהתאם לחוק, למקרה והקבלן יפשוט רגל ולא יספק את הסחורה.

אם את/ה מוכר/ת דירה
יש לאסוף את כל המסמכים הנוגעים לדירה: הסכם רכישה, נסח טאבו ואישורי זכויות ולהציגם לעורך הדין אשר ייצג אותך בעסקה.
יש לבדוק האם יחולו עליך מיסים בגין מכירת הדירה, כגון: מס שבח ומס מכירה.
לפיכך אם מכרת נכסים אחרים בעבר ו/או בבעלותך (או בבעלות בני משפחתך הקרובה) נכסים אחרים- יש ליידע את עורך הדין המטפל בעסקה מטעמך, אשר יבדוק את סוגיית המיסוי.
המלצה: אם הינך מתכוון לממן רכישת דירה חדשה מכספי מכירת הדירה הישנה, רצוי לבצע את שתי העסקאות במקביל ולוודא כי לו"ז התשלומים בשתי העסקאות יהיה חופף בכדי להקל על התשלומים עבור הדירה החדשה.
אם רובצת על דירתך משכנתא - רצוי להחליט מראש האם אתה מעוניין לגרור (להעביר) את המשכנתא לדירה החדשה,לסלק אותה (ע"י החזרת כל ההלוואה לבנק), או להקפיא עד לרכישת דירה אחרת.
במידה והקונה נוטל הלוואה המובטחת במשכנתא מהבנק עליך לוודא שבחוזה יצוין שההמחאה הבנקאית תועבר ישירות לידיך.

הוראות לשני הצדדים:
בשעת כתיבת זכרון דברים יש לסכם את הפרטים הבאים: מחיר הנכס, מועד מסירת החזקה בדירה (מסירת המפתח), שיעור ומועד תשלום התמורה עבור הדירה ומה התכולה שנשארת בדירה.
האם לערוך את ההסכם באופן עצמאי ?
באופן חד משמעי לא!! דיני מקרקעין הינם מן המסובכים ביותר, חברות ביטוח עובדות שעות נוספות בתיקי אחריות מקצועית של עורכי דין אשר "התרשלו" בענייני עסקאות מקרקעין, ולכן לא מומלץ ללמוד את הנושא על בשרך ולגשת לעורך דין המתמחה בתחום.

למי פונים?
כדאי לפנות לעורך דין המתמחה בתחום של דיני מקרקעין. עורך דין המתמחה בתחום מיוחד ומסובך זה מכיר היטב את החוק על כל תיקוניו האחרונים, מעודכן בפסיקה החדשה (המתעדכנת חדשות לבקרים), בעל ידע בתחום של מיסוי מקרקעין ובעל ניסיון בייצוג לקוחות בעסקאות שהסתבכו.
חשוב מאוד לקבל המלצות לגבי עורכי דין העוסקים בתחום, וכן חשוב להתרשם באופן אישי מעורך הדין המועמד לייצג אותך בעסקה (הפגישה הראשונה עם עורך הדין אמורה להיערך ללא תשלום).
חשוב לדעת, כי כל צד לעסקה זכאי להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, וכן רשאים שני הצדדים להסכים על עורך דין אחד אשר יטפל בעסקה.
במקרה של רכישת דירה מקבלן יש לדעת כי עורך דינו של הקבלן מייצג את הקבלן ולא את הקונה, ולפיכך מומלץ לקבל ייעוץ ו/או להיות מיוצג בעסקה ע"י עורך דין מטעם הקונה.

לידיעתך
רק עורך דין רשאי לייצג אותך בתביעה בבית המשפט. (למעט בתביעות קטנות) קיימות חברות שונות לייעוץ משפטי, אולם רק עורך דין מורשה רשאי לקבל שכר טרחה עבור שירות וייעוץ משפטי, ורק עורך דין נושא באחריות מקצועית לשירות וייעוץ משפטי שניתן על-ידו.

הצד השני הפר את החוזה- מה עושים?
הפרת ההסכם בעסקאות של דירות יד שניה במקרה של הפרת ההסכם בעסקאות של דירות יד שניה אפשרי, אך לא מומלץ, לרוץ מיד לבתי המשפט. ההליך המשפטי ארוך, מייגע ויקר ומחלוקות רבות נפתרות בדרכי שלום ללא פניה לערכאות. לפיכך רצוי ראשית כל לפנות בכתב באופן עצמאי ו/או באמצעות עורך הדין המייצג אותך, לצד השני, ולהתריע כי הינך רואה בהתנהגותו הפרת חוזה וכי הינך דורש כי יתקן את ההפרה לאלתר. במידה ולא יעשה כן, הינך עומד לנקוט בכל האמצעים העומדים לרשותך על פי החוזה.
רק במקרה שפנייתך לא שינתה את התנהגות הצד השני ולא נותרה ברירה אחרת, יש להגיש תביעה בבית המשפט נגד מפר החוזה ולדרוש אכיפת החוזה, או ביטולו, או פיצויים וכל יתר התרופות המוגדרות בחוק.
כמו כן הינך רשאי לתבוע פיצוי מכל מי שהתרשל בעבודתו או במילוי תפקידו במסגרת העסקה, כגון: העו"ד שייצג אותך או את שני הצדדים, הבנק שהעניק משכנתא, חברה משכנת וכיו"ב.
הפרת ההסכם ע"י הקבלן בעסקאות של דירות חדשות במקרה של הפרת ההסכם ע"י הקבלן בעסקאות של דירות חדשות - יש לפנות לקבלן בדרישה לתקן את ההפרה/הליקויים תוך זמן סביר, אם אפשר לתקנם, ורק אם הקבלן לא מתקן תוך זמן קצר יש להגיש תביעה. חובה זו אינה מוטלת בחוק אלא בפסיקה והינה בגדר "המלצה חמה" לתובעים.
הדבר נכון במיוחד לגבי ליקויי בניה.

מהו הסעד או הפיצוי המגיע לך?
במקרה של הפרת חוזה, מטרת החוק לנסות להתחקות אחר רצונם וכוונתם שלהצדדים לחוזה, לדאוג לאכיפתו וביצועו, ובמקרה הצורך להבטיח סעדים לצד הנפגע כתוצאה מאי קיום החוזה.
הסעדים העיקריים כוללים: אכיפת החוזה, פיצויים בגין הפרת החוזה, ביטול החוזה, הכרזה על בטלות החוזה (סעד של ביטול החוזה מעניק אפשרות לצד הנפגע לבצע פעולה של ביטול החוזה, ואם לא יעשה כן החוזה ימשיך להתקיים.
לעומת זאת הכרזה על בטלות החוזה משמעה כי החוזה אינו קיים, אינו תקף, ואין בכלל מה לבטל).
באופן כללי ניתן לומר, כי את רשימת הסעדים אותם ניתן לתבוע בגין הפרת חוזה ניתן לשאוב הן מהחוזה עצמו והן מחוק החוזים (תרופות בגין הפרת חוזה).
כמו כן חשוב לדעת כי ניתן בתביעה אחת לתבוע את מרבית הסעדים במקביל, בהשלמה או לחילופין.
לגבי הפרת חוזה ע"י קבלן בעסקאות של דירות חדשות , בנוסף לסעדים הכלליים כאמור לעיל, ניתן לדרוש מהקבלן לתקן ליקויי בניה, אשר התגלו בדירה, במועדים הקבועים בחוק ו/או לשלם פיצוי כספי.

ההוצאות הכספיות
שכר טרחת עורך דין
בד"כ נהוג כי כל צד משלם את שכר טרחת עורך דינו. במידה ועורך דין אחד מטפל בעסקה, ישא כל אחד מהצדדים במחצית משכר טרחתו של עורך הדין.
שכר טרחת עורך דין הנהוג ברוב עסקאות יד שניה פשוטות עומד בדרך כלל על 0.5% משווי העסקה, מכל צד לחוזה.
שכר טרחת עורך דין בעסקת מכר של דירה חדשה מקבלן, יכול להגיע עד ל- 2%.

הוצאות העברת ורישום זכויות
הוצאות העברת ורישום זכויות יחולו לרוב (במידה ולא קיימת הסכמה אחרת) על הקונה, והן תלויות בסוג הזכויות, היכן הן רשומות, משכנתאות וכיו"ב.

מיסים
חשוב לזכור כי בעסקאות מקרקעין מוטלים בדרך כלל מיסי מקרקעין ומומלץ מאוד לבדוק חובת תשלומם, ו/או שיעורם, ו/או פטורים המגיעים על פי החוק, לפני החתימה על החוזה.

  1. על המוכר יחולו- מס שבח מקרקעין, מס מכירה, כל מיסי העירייה והיטלי השבחה (החלים לפני מסירת החזקה בדירה לידי הקונה), וכן בדרך-כלל דמי הסכמה או דמי היוון במקרה של זכויות חכירה.
  2. על הקונה יחול מס רכישה.

לסיכום
יהא זה מן הראוי לפני שמתחייבים לעסקה אותה ניתן בנקל לתאר כעסקת חיים, ללמוד את הנושא היטב, ללמוד את הצדדים עמם אנחנו מתקשרים ולקבל ייעוץ משפטי נאות מעו"ד המתמחה בתחום.

יצירת קשר


התקשרו 03-6076221
או מלאו את הפרטים הבאים:

שם (*)

יש למלא שם ומשפחה.
טלפון (*)

יש למלא מספר טלפון
דוא"ל (*)

יש למלא כתובת דוא"ל תקינה.
פרטי ההודעה



שאלות מהפורום

  1. שאלה: משבעלה אושפז בכפיה בבית האבות בצו, נותרה הגב' רק עם דמי הזיקנה של הבעל

    קראו עוד >>>
  2. שאלה: לפי הסכם גירושיי מפברואר 2012 עליי לשלם 3,400 ש"ח צמוד למדד

    קראו עוד >>>
  3. שלום שלומי,
    ברצוני לברר האם אני מחוייב לשלם שליש מזונות לילדה בזמן הצבא , הילדה אינה רוצה להיות איתי בקשר כבר 7 שנים 

    קראו עוד >>>
  4. האם קיים תשלום מזונות אישה אשר כל ילדיה נשואים?

    קראו עוד >>>
  5. שלום שלומי, האם מזונות עבור חייל בכל מקרה יהיו שליש או שבמקרים מסוימים ניתן גם לקבל יותר? תודה רבה, קרן

    קראו עוד >>>
  6. שלום. אני גרוש עם 4 ילדים. חבר קיבוץ. 
    ההסכם שאני חתום עליו עבר אישור בית משפט. לפני כשנה וחצי הגענו גרושתי ואני להסדר 

    קראו עוד >>>
  7. האם הגרוש יכול לבקש הקטנת מזונות למרות שהסכום אושר בהסכם פשרה. ואני מרוויחה יותר ממה שהייתי לפני 3 שנים.

    קראו עוד >>>
  8. אני נשוי עם אישתי כבר שנה וחצי . בלי ילדים. וכרגע עקב המשבר בינינו לא מתכוון להביא ילדים.

     היא צועקת ועושה בלגן והבנתי שהיא אפילו התכתבה עם גבר אחר באתר הכרויות ופגשה אותו.

    אני בן 28 ולא מתאים לי כל זה- לא מחפש אישה בוגדת. ואני רוצה להתגרש.
    אנחנו גרים בשכירות . כאשר אני לומד וחי מקצבת נכות של צה"ל (אני נכה צה"ל ממלחמת לבנון השנייה)
    יש לי אוטו שהשווי שלו 45000 שח וזה כל הרכוש שיש לי.
    רשמתי לה כתובה על סך 18 אלף שח
    אין לי חשבון משותף איתה אבל נראה לי שיש לה הרבה יותר רכוש וכסף ממני.
    לפי בדיקה שעשיתי עם משרד הבטחון הקצבה מוגנת מכל עיקול , גם מחוב מזונות. וכאן במקרה שלי אין ילדים לכן אין גם מזונות.
    מדובר באישה מנופלטיבית מאוד לצערי אז חשוב לי לדעת מה היא יכולה לקבל במסגרת גירושין?
    תודה רבה.
    אלי


     

    שלום אלי, 
    במידה ואשתך עובדת אז היא לא תקבל מזונות אישה. 
    כמו כן מבחינת רכוש אתם זכאים להתחלק בכל הרכוש שנצבר במהלך החיים המשותפים. 
    התיק שלך נשמע מאוד לא מסובך. הייתי מייעץ לך פשוט לעזוב את הבית, להפריד כוחות ולנהל את המו"מ להסדר כולל מבחוץ
    עו"ד שלומי באשי

    לשאלות נוספות הכנס לפורום

    קראו עוד >>>
  9. אני חותם הסכם גירושין עם אשתי. יש לנו 3 ילדים. האם אני יכול לדרוש שהכסף יעבור ישירות אליהם אחרי גיל 18? האם האם יכולה לסרב בבימ"ש ולדרוש שיעבור אליה? 

    קראו עוד >>>
  10. נקבעו לי מזונות לפני פקידת סעד שהמליצה משמורת משותפת ופרודתי עקרונית מוכנה למשמורת משותפת וגם היא רוצה בכך.
    השאלה היא האם המזונות שנקבעו לפני קביעת פקיד סעד ניתן לשינוי כעת

    קראו עוד >>>
  11. שלום, יצאתי מהבית לפני כמה חודשים ואישתי רוצה לתבוע אותי למשפט בבימ"ש לענייני משפחה. אני רוצה לתבוע פירוק שיתוף. 

    קראו עוד >>>
  12. אני נתקל בהרבה מידע סותר:
    בנוגע למזונות לאחר גיל 18, כיצד נוטה ביהמ"ש לפסוק - 

    קראו עוד >>>
  13. אני ובעלי התגרשנו לפני בערך 13 שנים אך חזרנו לחיות יחד.לאחר כשנה נישאנו ע"י רב כדמו"י ואף נולדה לנו ילדה.נותרנו רשומים כגרושים ולא טרחנו לשנות סטאטוס בת.ז. 

    קראו עוד >>>
  14. שלום רב
    השאלה שלי היא-תשלום מזונות.
    אני גרושה. אימא של ילדה בת 10. הגרוש שלי ברח מהארץ לפני חודשיים 

    בערך וכמובן שלא שילם לי בחודשיים האחרונים ולא אמר לי כלום. לפי מידע שיש לי הוא לא מתכוון לחזור, אז אני לא יודעת מה לעשות ולאן לפנות - האם יש סיכוי שביטוח לאומי ישלם לי במקומו? תודה מראש.
    אנה


    שלום אנה,
    את יכולה לנסות ויש מצב שכן.
    מעבר לכך את צריכה לדאוג שיהיה צו עיכוב יציאה מן הארץ נגדו למקרה שיחזור ולדאוג שיהיה תיק הוצאה לפועל אם חוב המזונות העדכני פתוח.
    באם הוא באמת לא מתכוון לחזור - קיימת אפרות של תביעה כנגד הוריו.

    עו"ד שלומי באשי

    לשאלות נוספות הכנס לפורום

    קראו עוד >>>
  15. שלום
    אני ובעלי בתחילת תהליך גירושים.בעלי מסובך בהוצאות לפועל אין לו בנקים ולא רשום עליו כלום!!!!!!!!

    קראו עוד >>>
  16. שלום:
    אני והבת זוג שלי גרים שנתים ביחד ולה יש ילדה מנישואים ראשונים והיא מקבלת מזונות

    קראו עוד >>>